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Como o setor imobiliário chinês pode despencar e afetar o mundo

O capitalismo de Estado chinês não tem soluções para esse tipo de problema

Como o setor imobiliário chinês pode despencar e afetar o mundo
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A origem da crise no setor imobiliário chinês deriva das regulamentações duríssimas que o Governo impôs, lá, alegando que havia o perigo de "níveis alarmantes de endividamento na economia chinesa, e do setor imobiliário em particular".

Pois bem. Podemos comparar as atividades de financiamento das grandes empresas, em Bolsas de Valores, da China com o resto do mundo, especialmente aqui no Brasil, para se ter ideia do tamanho do problema, e concluir se o endurecimento das normas do setor pelo Governo Chinês vieram em boa hora ou não.

Pois bem, o setor imobiliário chinês todo acumula cerca de US$ 5 trilhões em dívidas, mas produz, anualmente, 13% do Produto Interno Bruto chinês, tendo sido responsável por 1/3 do crescimento econômico do país nos últimos 10 anos. Isso significa, em dólares, que o setor imobiliário chinês representa cerca de US$ 2 trilhões do PIB chinês ao ano. É um movimento estupendo, 33,3% maior que o PIB brasileiro (vejam: só o setor imobiliário chinês é 1/3 maior que todo o PIB brasileiro), ou praticamente igual ao PIB da Itália.

A grande questão aí é o nível de endividamento, ou o que nos mercados chamamos de "alavancagem". Basicamente, alavancagem é a relação entre dívida e patrimônio de uma empresa que, no mercado de capitais (Bolsas de Valores), tem um limite variável, dependendo das regulamentações internas de cada país.

Uma empresa S/A tem, nos mercados de capitais interno e externos, a possibilidade de emitir debêntures, títulos de dívida corporativa (privados), que também são chamados de bônus. Esses títulos têm vencimento no longo prazo, por exemplo, 10, 15 ou 20 anos, dependendo da emissão e da empresa, e podem ser pagos integralmente no fim desses períodos, ou pagar juros a períodos determinados.

Dando um exemplo concreto: uma certa empresa A precisa de capital para executar uma determinada obra, ou um conjunto delas. Seu valor de mercado é de US$ 1 trilhão. Sentindo o "pulso" do mercado e negociando com os órgãos reguladores de cada país (aqui no Brasil, esse órgão é a CVM - Comissão de Valores Mobiliários; nos EUA, é a SEC - Securities and Exchange Comission, para ilustrar), essa empresa é autorizada e emitir essas debêntures, suponhamos em uma série de US$ 100 bilhões no total, divididos em 100.000 bônus individuais no valor de US$ 10 mil cada, com prazo de vencimento em 20 anos e que pagam juros semestrais, na ordem de 2% ao ano, ou 1% ao semestre (vamos considerar assim). Todas essas regras são definidas no lançamento desses bônus. Esse pagamento de juros periódicos é chamado de "cupom". A empresa lança os títulos nas Bolsas dentro do próprio país ("onshore", títulos domésticos) e fora dele ("offshore", títulos internacionais), e vai fazendo os pagamentos dos juros semestralmente, pagando o principal ao fim dos 20 anos. Com essa estratégia, a empresa levanta o dinheiro necessário para executar as obras e vendê-las, obtendo seu lucro e pagando os compradores das debêntures.

Dependendo da saúde financeira e da receita anual de cada uma dessas empresas, os órgãos reguladores de cada país, em geral, permitem uma alavancagem na ordem de 2 até 3 vezes a receita da empresa. No caso específico do setor imobiliário chinês, essa alavancagem se situava em cerca de 2 vezes o movimento anual das empresas participantes dele. Mas agora ultrapassou 2,5 vezes, o que acendeu um "sinal de alerta" nos órgão reguladores chineses. Em termos numéricos: a receita anual do setor é de US$ 2 trilhões, então uma alavancagem de 2 vezes permitiria um endividamento de até US$ 4 trilhões. Mas como mencionei acima, chegou a US$ 5 trilhões. Diante disso, o PCCh chinês "puxou os freios" do setor.

Outros sinais levaram o Governo Chinês a frear o setor. Na verdade, a atividade frenética de construção civil na China estava, desde muito antes da pandemia, ultrapassando a capacidade de compra das famílias chinesas. Já em 2009 que os primeiros indícios da bolha imobiliária chinesa foram divulgados nas mídias ocidentais: as incorporadoras estavam erguendo novas cidades e novos bairros numa velocidade vertiginosa por todo seu território – mas ninguém queria viver nelas, ninguém comprava os imóveis. "Cidades de segunda categoria (capitais de província, em geral), como Chengdu ou Harbin, têm áreas residenciais com baixa taxa de ocupação. Na maioria dos casos são áreas adicionais à região urbana existente, o que faz das cidades fantasmas, na verdade, bairros fantasmas", explicou em 2009 Haishan Wu, cientista de dados da Baidu, uma espécie de Google existente na China. Mesmo no setor comercial, em cidades de segunda categoria de alto perfil, como Xian e Chengdu, os espaços para escritórios apresentavam taxas de vacância de 40% a 50%. Ou seja, já em 2009 sabia-se que a China estava construindo mais do que poderia vender. Agora, no cenário pós-pandemia, supomos que a situação estava ainda pior que em 2009, eis que as operações de crédito no mercado financeiro chinês (ou seja, financiamentos de toda espécie, inclusive para aquisição de imóveis), caiu bastante no trimestre final de 2020.

Isso quer dizer que não há demanda para novos imóveis, atualmente, na China. E nem poderia ser diferente: a situação de pandemia, estendida como foi, fez despencar a demanda externa por produtos e serviços da China para o resto do mundo, bem como fez cair o consumo doméstico chinês.

Com isso, as empresas do setor perderam receita, de modo significativo. "Perda de liquidez", expressão que todas as matérias na mídia sobre o tema estão apontando, significa que as empresas do setor não têm dinheiro em caixa, para pagamentos imediatos, ou seja, significa até que têm patrimônio, mas não têm dinheiro exatamente agora. Essa situação está evoluindo para a inadimplência (não pagar um ou alguns contratos) e quiçá até a insolvência (quebrar de vez, não pagar mais nada).

Com essa situação, houve uma "trava" no giro financeiro dessas incorporadoras. A começar pela Evergrande, mas agora vemos em outras empresas, como a Fantasia (não pagou um título de US$ 205,7 milhões que venceu na segunda-feira, dia 4 de outubro, o que levou o mercado a temer sua insolvência iminente) e agora ainda outra incorporadora, a Sinic Holdings (esta não pagou cupons domésticos, "onshore"), indícios que a fila de dominós está montada. Todas as empresas do setor estão registrando uma queda contínua nas vendas de novos contratos. E diante desse quadro, entre outras medidas duras, o Governo chinês determinou as empresas não podem mais recorrer à pré-venda de suas incorporações, o que gerou sérios problemas para que o setor mantivesse o giro financeiro: a roda parou, as empresas não têm dinheiro em caixa.

Especificamente a Evergrande está tentando fazer uma enorme reestruturação de dívida, mas os analistas e investidores têm dúvidas se conseguirá, e maiores dúvidas ainda se o Governo chinês ajudará, uma vez que a dívida agora é de US$ 305 bilhões. Veja-se que a empresa, no mês passado, não pagou cupons (juros) em duas oportunidades. Pior ainda: pagou boa parte dos cupons "onshore" (pagou os juros para os investidores domésticos, dentro da China), mas não pagou os cupons "offshore" (internacionais). Com isso, as agências internacionais avaliadoras de risco rebaixaram as notas desses títulos como um todo, o que torna mais difícil ainda que a Evergrande consiga uma reestruturação, porque certamente os credores irão pedir uma remuneração a mais por esse acréscimo de risco.

Isso quer dizer que o possível colapso da Evergrande gera contágio para o setor imobiliário chinês como um todo, uma vez que as demais empresas do setor também estão sendo atingidos por rebaixamentos de classificação para inadimplências sistêmicas, pelas mesmas agências avaliadoras de risco internacionais.

Para piorar mais ainda o quadro, a Economia chinesa é uma caixa-preta, bastante "opaca" para o resto do mundo. Por exemplo, um título em dólar amplamente desconhecido (mas que foi agora descoberto!), que tinha vencimento em 3 de outubro, emitido por uma entidade chamada Jumbo Fortune Enterprises, era garantido pela Evergrande - e não há notícia de que foi pago. Ninguém sabe exatamente o que está acontecendo, o setor imobiliário chinês, ou seja, para os investidores internacionais, o setor não tem transparência.

Em conclusão até agora, podemos dizer que SIM, há uma bolha imobiliária na China, que vinha sendo gestada desde o início do século XXI e que foi agora acelerada pelo endurecimento das regras para a manutenção do giro financeiro das empresas do setor pelo Governo chinês.

Por fim, projetando em grossas linhas o que pode ainda acontecer, podemos também dizer que o estouro dessa bolha imobiliária chinesa pode ter seus efeitos mitigados pela reestruturação das dívidas ou com uma ajuda do Governo chinês, mas vai afetar fortemente o PIB chinês, algo entre 10 a 25% dele. Por consequência, aqui no Brasil, não apenas a Bolsa de Valores (em relação às ações das empresas mineradoras mais expostas no Exterior, como a Vale) bem como o preço do minério de ferro nos mercados futuros podem despencar na mesma proporção.

O capítulo final ainda não aconteceu, mas estamos no penúltimo.

 

Fábio Talhari, para Aliados Brasil, 7 de outubro de 2021.

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